Le pigioni continuano ad aumentare e questo è un dato di fatto incontestabile. Mentre che fino allo scorso anno gli aumenti non trovavano nessuna giustificazione formale se non nell’avidità dei proprietari immobiliari, ora si stanno purtroppo manifestando alcuni fattori economici che influenzano negativamente l’andamento del mercato immobiliare. Ciò rende la situazione delle inquiline e degli inquilini particolarmente difficile.
Una volta fissata la pigione attraverso il contratto di locazione, ogni sua variazione deve fondarsi su degli aspetti formali di cui il padrone di casa deve tenere conto. Sono tre i fattori che possono portare a un rincaro della pigione stabilita ad inizio locazione: 1. l’aumento del tasso ipotecario di riferimento; 2. l’aumento dell’indice nazionale dei prezzi al consumo; 3. l’aumento generale dei costi: imposte e tasse immobiliari (non però l’imposta sul reddito e/o sulla sostanza), premi assicurativi e manutenzione.
In particolare lo strumento del tasso ipotecario di riferimento, che corrisponde alla media dei tassi ipotecari praticati dalle banche, è quello che più incide sugli eventuali adeguamenti delle pigioni. Se dal momento della sua introduzione nel 2008 questo indice è sempre sceso, nel 2023 ha invertito la direzione e ha subito due aumenti dello 0,25% ciascuno, il primo in giugno e l’ultimo in dicembre.
Un aumento dello 0,25% del tasso ipotecario di riferimento può corrispondere a un adeguamento verso l’alto della pigione netta pari al 3%. L’aumento della pigione deve però rispettare alcune condizioni formali. Secondo l’art. 269d del Codice delle Obbligazioni (CO) il locatore può aumentarla in qualsiasi momento per la prossima scadenza di disdetta, ma deve comunicarlo e motivarlo al conduttore almeno dieci giorni prima dell’inizio del termine di preavviso e deve farlo tramite un modulo ufficiale approvato dal Cantone.
Se si tratta di un’abitazione familiare, ogni coniuge deve ricevere la comunicazione singolarmente. Se mancano le cifre sulla pigione (attuale o futura), oppure se non viene utilizzato il formulario ufficiale, l’aumento è nullo (cfr. art. 269d cpv. 2 CO).
L’inquilino che vuole contestare l’aumento deve farlo entro 30 giorni da quando ha ricevuto la notifica presso il competente ufficio di conciliazione. È sufficiente una lettera di contestazione, alla quale vanno allegati il contratto di locazione, la copia della lettera di aumento ed eventuali precedenti modifiche della pigione. Sul modulo ufficiale è indicata la procedura da seguire per la contestazione.
Per verificare la legittimità dell’aumento l’ASI-SSI mette a disposizione un calcolatore online sul suo sito. Inserite i dati richiesti e con pochi click sarete informati se avete a che fare con un aumento legittimo o se esso non rispetta i presupposti legali. La nostra raccomandazione è di contestare sempre ogni aumento di pigione.
Se avete dubbi, vi ricordiamo che ASI-SSI offre una consulenza giuridica, gratuita per i propri soci.
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