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Bolla o non bolla, l'affitto scoppia

di

Francesco Bonsaver
Al di là delle discussioni sui rischi di una bolla immobiliare, il "popolo degli inquilini" è toccato da un altro fenomeno. A Lugano e Locarno in particolare, si costruisce per avere un profitto immediato con la vendita di appartamenti, mentre langue l'offerta di locazione. Risultato, affitti alle stelle.

L'edilizia non soffre. Chiunque passeggi per le vie di Lugano, non può fare a meno di osservare il profondo cambiamento d'interi quartieri, dove vecchie case lasciano il posto a nuovi palazzi. Ad ogni isolato si scoprono delle gru o delle "modine" pronte a indicare le nuove costruzioni in arrivo. Ma l'osservatore più attento si renderà conto di un'altra particolarità della frenetica attività edile. Davanti a buona parte dei nuovi palazzi quasi terminati, grandi cartelli indicano: "Appartamenti in vendita". Il più delle volte accompagnati dall'aggettivo lussuosi. Cartelli affissi anche in quartieri conosciuti per essere piuttosto popolari che zone esclusive per facoltosi, quali Molino Nuovo, Viganello o Pregassona. Per carità, bei quartieri, ma mancando la vista lago, difficilmente appetibili da chi può permettersi il lusso. Eppure è un fiorire di appartamenti in vendita di alto standing nei quartieri popolari luganesi.
Due domande sorgono spontanee. Possibile che ci sia così tanta richiesta di questi appartamenti? E chi non può permettersi di acquistare un appartamento, troverà da affittare? L'esplosione di appartamenti in vendita nelle recenti costruzioni non è una sola percezione del passante. Lo conferma l'Ufficio statistica cantonale che da anni segnala l'impennata del fenomeno delle proprietà per piani, ossia appartamenti in vendita. «Il più significativo mutamento intervenuto sul mercato dell'alloggio nell'ultimo decennio, cioè il fatto che una quota crescente, ed ormai maggioritaria, delle nuove abitazioni viene offerta sul mercato non in affitto bensì in vendita». (Dati, 3/2009). Anche stando all'ultima statistica (Dati, giugno 2010), dopo un leggero rallentamento nel 2009, nel primo trimestre 2010 c'è stata una nuova netta ripresa delle vendite di appartamenti (+ 13 per cento).
Ad aver statistiche ancor più affinate sul tema è il Crédit Suisse, o meglio il suo gruppo di ricerca e analisi economica. Thomas Rieder, uno degli autori dello studio Mercato immobiliare 2010, conferma ad area la tendenza particolarmente elevata in Ticino. Se negli ultimi due anni la media nazionale si attesta al 40 per cento di licenze edili per appartamenti in vendita, in Ticino si sfiora il 63 per cento, a fronte di un misero 9 per cento di licenze edilizie per appartamenti in affitto (il rimanente 28 per cento sono case unifamiliari). Pur in assenza di dati regionali ticinesi, l'analista fa capire come sia facilmente intuibile che siano le zone di Locarno e Lugano ad alzare notevolmente la media cantonale di licenze di appartamenti in vendita.
Da più parti voci autorevoli segnalano i pericoli della bolla immobiliare in Svizzera. Patrick Raaflaub, direttore dell'Autorità federale di vigilanza sui mercati finanziari, ha dichiarato alla Nzz che «in Svizzera ci sono tutti gli ingredienti per una pericolosa bolla immobiliare». Il direttore della Finma si è rivolto alle banche, invitandole a essere molto rigorose sulla concessione di ipoteche. Il tasso ipotecario oggi particolarmente basso, ingolosisce molti. Ma l'indice è destinato a crescere. Già questo mese, la Banca nazionale ha promesso un ritocco verso l'alto. Il problema si porrà per chi non sarà più in grado di pagare i nuovi tassi d'interesse contratti sull'ipoteca. In Ticino, gli addetti al lavoro, tendono a minimizzare i rischi cantonali di bolla immobiliare. Il tempo dirà se hanno ragione. C'è però un secondo aspetto derivante dall'esplosione degli appartamenti in vendita: il rialzo affitti.  
E qui si arriva alla seconda questione: il mercato dell'affitto per il normale cittadino residente in Ticino. Chi non possiede il capitale iniziale necessario per acquistare un appartamento con ipoteca non ha altra scelta che l'affitto. E non sono pochi. A Lugano, come nel resto del cantone, almeno 7 cittadini su 10 abitano in affitto. Affinché il gioco della domanda e offerta abbia un effetto regolarizzante sul mercato locativo, ci vuole un tasso dello sfitto attorno al 2 per cento. Se ci sono pochi appartamenti vuoti, gli affitti salgono. In Ticino siamo allo 0.8 per cento. Senza pretese scientifiche, basta dare un'occhiata ai pochi annunci di appartamenti in affitto nel Luganese per vedere come gli importi siano molto elevati. Per un 3 locali e mezzo facilmente si arriva a 2mila franchi.  L'Associazione inquilini della Svizzera italiana rileva nel suo rapporto annuale 2009: «Il Ticino denota un'evoluzione dei canoni di locazione più importante rispetto alla media svizzera". Se si considera che la sostenibilità finanziaria per un'economia domestica l'affitto non deve superare un terzo delle entrate, «é facile intuire come la ricerca di un alloggio si faccia per gran parte della popolazione affannosa» conclude l'Associazione inquilini.
A confermare il rialzo degli affitti in Ticino c'è l'Ufficio federale delle abitazioni. Negli ultimi 10 anni, in Ticino l'indice degli affitti è aumentato di un terzo. Solo la regione del lago Lemano ha una crescita superiore in questa poco invidiabile classifica. Nell'editoriale dell'ultimo bollettino trimestrale dell'Ufficio federale dell'abitazione, il direttore Ernst Hauri, a proposito del mercato immobiliare svizzero, scrive: «L'onere dell'affitto nelle economie domestiche modeste è cresciuto». E aggiunge: «negli agglomerati l'esistenza di un parco alloggi stabilmente a buon mercato destinato a nuclei famigliari economicamente modesti, mirato ad abbassare il livello generale degli affitti, costituisce una necessità». L'Alloggi Ticino Sa, di proprietà del Cantone e Confede-
razione, il cui scopo «è promuovere l'edilizia residenziale economica in Ticino e di ostacolare la speculazione nel mercato delle abitazioni» possiede 81 appartamenti nella cintura luganese. Il comune di Lugano possiede invece 724 appartamenti affittati a pigione moderata sul suo territorio. Il mercato dell'alloggio a Lugano è composto da oltre 30mila appartamenti. Difficile che ne sia influenzato o "calmierato" con queste cifre. E gli affitti salgono.


«48 appartamenti andati in 7 mesi»

Chi compra questa enorme massa di appartamenti immessi nel mercato? Secondo i dati dell'Ufficio di statistica del cantone Ticino (Ustat) nella maggioranza dei casi sono persone domiciliate nel canton Ticino, ma una fetta importante l'acquistano domiciliati in altri cantoni oppure stranieri, quali residenze secondarie. Tarcisio Cima, autore dell'ultima analisi sulla rivista Dati, conclude a questo proposito che «l'idea che negli ultimi anni c'è stata un'intensificazione della costruzione di abitazioni destinate alla residenza secondaria nei centri urbani del Locarnese, e soprattutto del Luganese trova un certo riscontro statistico indiretto». Gli appartamenti venduti agli stranieri costano mediamente molto di più rispetto a quelli acquistati da ticinesi o confederati. Si va dai quasi 900 mila franchi sborsati dagli stranieri ai 600mila dei domiciliati nel cantone. Poiché la statistica è impossibilitata ad avere dati più affinati, chiediamo un'opi-
nione a Marco Chiancianesi, imprenditore immobiliare molto attivo nel mercato luganese (attualmente lo studio Chiancianesi e Longoni vende nel luganese appartamenti in svariati palazzi da loro costruiti, di cui alcuni nei quartieri di Molino nuovo, Viganello e Pregassona).
L'imprenditore conferma quanto rilevato dall'Ustat: il residente in Ticino acquista nella fascia medio bassa, mentre il facoltoso straniero vola in alto. «Sugli appartamenti di medio livello, la metà dei clienti sono residenti in Ticino. A livelli di lusso, l'80 per cento sono stranieri, di cui oltre i due terzi sono italiani. Il mio cliente tipo è lo straniero, di 50-55 anni, con una vita professionale di successo che intende portare la residenza in Ticino". Lei non teme la bolla di cui si parla? «Il concetto di bolla è da rifiutare perché associato alla speculazione. Noi vendiamo prodotti al prezzo del giusto valore. Al limite si può parlare di surplus di appartamenti, ma ciò significa che rimane invenduto per qualche tempo». Non teme  una crisi legata all'invenduto? «La crisi è nella testa delle persone. A Molino nuovo ho costruito lo scorso anno 48 appartamenti. Venduti in sette mesi».

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Venerdì 10 Settembre 2010

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