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Affitti in alta quota

di

Silvano De Pietro
Un’importante questione di vasto interesse, come la disciplina degli affitti delle abitazioni, sta per diventare motivo di battaglia politica e sociale in vista di una votazione popolare a livello federale. Nel cantone di Zurigo il braccio di ferro tra inquilini e proprietari è già in atto sulla trasparenza delle pigioni, che potrebbe subire un allentamento in seguito ad una votazione cantonale del prossimo 9 febbraio (vedi articolo qui a fianco). Questi momenti di scontro, apparentemente episodici, s’inseriscono in realtà in una situazione di permanente tensione del mercato degli alloggi, dovuta essenzialmente a tre fattori: l’altissima quota della popolazione (in media circa il 70 per cento) che vive in case o appartamenti presi in affitto; il meccanismo che lega l’ammontare delle pigioni al tasso ipotecario; la penuria di abitazioni disponibili nei maggiori centri urbani. Ma mentre i primi due fattori sono influenzabili o modificabili con provvedimenti legislativi oggetto di confronto politico-sociale, la situazione del mercato immobiliare viene invece dettata dall’evoluzione dell’economia, della finanza e della società. A seconda di come questi tre elementi interagiscono in un determinato momento, la domanda e l’offerta variano, a volte anche in modo poco comprensibile ed apparentemente contraddittorio. E così i prezzi salgono (quasi mai scendono), cambia per le famiglie la possibilità di accedere al mercato ed interi ceti possono venir integrati nei centri urbani o emarginati da essi. Attualmente il mercato immobiliare sta attraversando una fase difficile; e nonostante la crisi economica, la riduzione del tasso ipotecario e la crescente disoccupazione, in regioni ad alta densità di popolazione dove la domanda è sempre forte, come nel caso del cantone di Zurigo, l’offerta di abitazioni disponibili è scarsa e si colloca al di sotto dell’uno per cento. Secondo gli esperti del Credit Suisse, i prezzi degli affitti possono persino salire in tutta la Svizzera, in media del due per cento tra quest’anno e l’anno prossimo. Nelle città dove il mercato è particolarmente teso, come Zurigo e Ginevra, questi aumenti possono toccare anche il quattro per cento. Motivo: mentre la domanda rimane stabile, le nuove offerte rimangono molto limitate. Soltanto i contratti di locazione già esistenti possono esercitare una pressione verso il basso sulle pigioni degli appartamenti che vengono messi sul mercato, perché i proprietari devono adattarle a ridotti tassi ipotecari. Ma in genere i prezzi restano alti, come a Zurigo città, dove l’affitto di un appartamento di 4,5 stanze varia tra i 1’700 e i 1’800 franchi mensili. Prezzi gradualmente inferiori vengono registrati man mano che ci si allontana dal centro, prima nei quartieri periferici, poi nei comuni dell’hinterland e infine nel resto dei comuni del cantone. Eccezioni positive o negative vengono registrate in base a condizioni locali, come la vicinanza alla rete dei trasporti pubblici veloci (S-Bahn) o all’aeroporto o alle autostrade (rumorosità ed inquinamento). Dal punto di vista socio-economico, la crescente disoccupazione non influisce più di tanto e fa sentire i suoi effetti soltanto a media e lunga scadenza. In questo caso, per esempio, i giovani tendono a rimanere più a lungo in famiglia; mentre le famiglie dei ceti meno abbienti si vedono invece costrette a cercare in periferia o fuori città, dove le pigioni sono più basse. Questa progressiva emarginazione di gruppi di popolazione viene quindi compensata da chi, venendo da fuori, può permettersi di vivere in città. La controprova sta nel fatto che – secondo il direttore dell’associazione zurighese degli inquilini, Niklaus Scherr – a fronte di un 94 per cento della popolazione che vive in affitto, circa un quarto dei nuovi appartamenti costruiti vengono messi in vendita. Ci sono però anche situazioni estreme, come le abitazioni di lusso che, a causa della crisi che ha colpito banche e assicurazioni (che licenziano anche dirigenti e quadri con alti stipendi), restano vuoti. E situazioni opposte, come proprietari che si specializzano (e fanno ottimi affari) nel dare un alloggio in città ai ceti più poveri ed agli stranieri. In ogni caso, l’offerta non cresce più di tanto sia perché i terreni edificabili sono sempre più rari, sia perché i nuovi appartamenti messi sul mercato sono in gran parte vecchi appartamenti ristrutturati e magari suddivisi in abitazioni più piccole. Inoltre, Scherr ritiene che a Zurigo domini un doppio mercato: appena il 50 per cento degli appartamenti disponibili finisce negli annunci sui giornali, mentre l’altra metà viene data in affitto privatamente, senza transitare sul mercato pubblico (che comporta lunghe liste d’attesa e numerosi rifiuti), per cui solo chi può utilizzare conoscenze e relazioni personali può sperare di trovare rapidamente un’abitazione. Ed i prezzi comunque restano alti. Dice Scherr: «La discesa al 4 per cento dei tassi ipotecari negli ultimi anni ha fatto diminuire solo su un quarto degli affitti. E constatiamo che anche l’attuale ulteriore riduzione in molti casi non viene ripercossa sulle pigioni. Molti proprietari aspettano, a torto, che entri in vigore l’attuale revisione del diritto di locazione».

Pubblicato

Venerdì 24 Gennaio 2003

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